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都市更新與危老重建近期修法動態：以容積獎勵為核心
臺灣在都市更新及危老重建之推動，常面臨所有權人意願不足、制度限制以及執行效率不彰等阻礙。隨著都市老化問題日益嚴重，特別是許多位於地震帶的老舊建築耐震力不足，都市更新、危老重建不僅攸關城市發展，更影響居住安全與社會的長期穩定。為此，我國政府自西元（下同）2024年修正公布《都市更新條例》（下稱「都更條例」）第65條，內政部並於2025年底通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（下稱「危老條例」）修正草案，內容主要皆聚焦於「容積獎勵」相關規定。
臺灣各縣市目前原則上均已實施容積管制，以限制建築物實際各樓層地板面積總和與建築基地總面積之比例。此制度主要目的之一為確保土地使用方式得以維持地區居住或生活品質。以相關法令（都市計畫書、土地使用分區管制要點或土地使用分區管制規則等）規定之容積率為基準，建築物得依土地面積計算其「基準容積」；而依照特定法規（例如：都更條例及危老條例等），則會於法定容積之外，給予一定「容積獎勵」。
就都更條例及危老條例近期修正內容，具體說明如下：
一、都更條例第65條及其相關辦法修法：
於都市更新實務中，容積獎勵向來是老舊建築所有權人參與都市更新的誘因之一。於2024年10月25日都更條例第65條修法前，該條第2項第1款規定：「實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於基準容積：不得超過各該建築基地0.3倍之基準容積再加其原建築容積，或各該建築基地1.2倍之原建築容積。」由上可知，僅有「實施容積管制前已興建完成之合法建築物」，始得選擇以原建築容積計算獎勵。依據2022年7月5日內政部台內營字第1110811966號令，所謂「實施容積管制」之時點，係指於建造執照法令適用日為都市計畫實施容積管制後至1993年3月2日以前，並於1993年3月2日以前已興建完成之合法建築物，以1993年3月3日認定之。
依都市更新建築容積獎勵辦法第3條規定，都更條例第65條所稱「基準容積」係指都市計畫法令規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。而依據目前實務見解，有關「原建築容積」之認定，應包含「地面以下之建築量體」及「地面以下之樓地板面積」，其計算方式係以原核准之地面以上及地面以下之總樓地板面積，分別按現行建築技術規則建築設計施工編第162條之容積定義重新核計，所得容積樓地板面積值之總和，視為更新事業中之「原建築容積」（2007年10月12日臺北市政府都市發展局北市都新字第09607390100號函參照）。
惟查，依據內政部截至2024年之統計，全台約有8,216棟（約27萬戶）6層樓以上合法建築物，在實施容積管制前申請建造執照，且於實施管制後始取得使用執照，多數有原建築容積大於基準容積的情況，因該等建物在實施容積管制前並未興建完成，從而無從適用上述規定，進而影響所有權人進行都市更新的意願。為解決此議題，2024年修法時，將得適用上述獎勵之範圍，放寬至「實施容積管制前已申請建造執照」且於管制後已興建完成之建物。
同時，法律之適用向來以施行後向未來生效為原則，但本次亦修訂都更條例第65條第9項後段，規定倘都市更新事業計畫係於本次都更條例修正之條文施行前即已擬訂並報請地方政府審核者，亦得適用本次修正施行後都更條例第65條第2項第1款規定。
此外，為配合前開修法內容，內政部亦一併修正以下法規，以放寬容積獎勵之適用對象，使「實施容積管制前已申請建造執照之合法建築物」，縱令未於實施容積管制前興建完成，亦得適用相關容積獎勵規定：
(一)於2025年1月13日修正《都市更新建築容積獎勵辦法》第3條及第5條；以及
(二)於2025年3月4日修正《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》第2條及第12-1條。
二、危老條例修正草案：
在過往危老建築實務中，重建推動常面臨諸多阻礙，例如：所有人間難以取得共識、主管機關缺乏適時的諮詢與協助機制、弱勢地區籌措經費不易、原建築容積大於基準容積等。倘若僅依賴都市更新之相關機制辦理重建，其繁瑣的計畫申請與審議流程往往緩不濟急。為突破此僵局，我國政府已於2017年5月公布施行危老條例，且由於危老條例訂有加速重建及較簡易獎勵機制等特性之規範，相較於都更條例之運作，危老條例對於符合法定要件之建築物具備更有彈性之執行空間，故一直為政府欲持續積極推行之法案及政策之一。
惟，現行危老條例第5條第2項明訂施行期限僅至2027年5月31日為止，為延續政策效益，內政部已於2025年11月27日通過危老條例修正草案，擬刪除落日條款之限制，並同步納入老宅延壽機制、擴大租稅優惠，並重新檢討容積獎勵規定。該草案目前仍在行政院審議中，後續修法動向值得持續關注。依內政部公告及相關新聞稿，本次修正草案重點如下：
(一)回歸住宅使用之立法目的：為防堵過去基地過小的「紙片屋」現象，並避免飯店、商辦大樓假借危老重建之名獲取大量容積獎勵等流弊，修正草案明定，重建計畫中合法建築物之住宅使用比例須達二分之一以上，以確保回歸改善居住安全的初衷。
(二)調整給予小基地之容積獎勵機制：依據現行危老條例第6條第1項前段規定：「重建計畫範圍內之建築基地，得視其實際需要，給予適度之建築容積獎勵。」為確保施工安全並鼓勵擴大重建規模，危老條例修正草案針對重建計畫面積未達500平方公尺之案件，將其申請容積獎勵的上限往下修正為基準容積1.2倍（現行為1.3倍）或原建築容積1.1倍（現行為1.5倍）；就重建計畫之面積達500平方公尺以上且配合提供社會住宅及福利設施之案件，則賦予最高基準容積達15%的獎勵。
(三)老宅延壽機制法制化：針對尚未具備立即重建需求、但屋齡偏高的建築物，於符合一定條件下可優先進行數項改善措施（如外牆整修、防水隔熱、老舊管線更新等），並視需求提出申請經地方政府審查核准後取得補助款。目前行政院已於2026年3月16日核定「老宅延壽機能復新計畫」，當中包含提供申請人得申請室內外修繕之補助款項（如室外補助項目即包含增設升降設備、建築物外牆修繕、外掛式空調及其管線之改善工程等）。未來當危老條例之「老宅延壽機制」法制化後，搭配前述計畫之施行成果值得持續關注。
(四)新增協議合建及老宅修繕稅賦優惠：為提高所有權人參與意願，危老條例修正草案亦擬比照都更條例第67條規定，新增協議合建之稅賦優惠，倘若原所有權人與起造人因合建安排而辦理所有權移轉時，將可依此一新增規定減少課徵40%之土地增值稅與契稅；此外，倘符合「老宅修繕施工期間及完工後2年內」之條件者，則可減徵50%之地價稅及房屋稅。
此外，依據內政部公告，修法內容尚包含「精進重建適用範圍」、「新增捐贈社會住宅及福利設施容積獎勵」等規範。
不僅政府重視都更與危老重建之推動，伴隨法規修訂及都市老化，亦有越來越多所有權人，將都更及危老重建列為資產活化可能的選項。以臺北市為例，依臺北市政府都市更新處公布之公開資訊，臺北市申請報核之都更案件於2021至2023年間約120至190件左右，經臺北市政府核定之件數約106至120件；自2024年都更條例修法後，申請報核之數量增加至2024年的274件以及2025年的240件。另依臺北市建築管理工程處公布之統計數據，經臺北市政府核定之危老重建計畫至2026年1月底為止亦已達1057件。
鑒於都更條例及危老條例之修訂，直接牽動不動產權益，故於進行不動產交易或資產配置時，宜特別留意現行規定及修法動向，以及早進行規劃。此外，無論是土地所有權人抑或是建商、開發商，在訂定合建契約時，舉凡本案標的之確認、實施方式、建築規劃（包括但不限於工程施作、建材設備、完工期限及保固）、房地點交、信託管理、分配、選屋及找補，乃至於契約終止及損害賠償，均有諸多法律風險及需注意之面向。本所設有「不動產及營建」專業分工小組，具有深厚的相關經驗，如有任何法律規劃或合約相關議題，歡迎隨時與本所專業團隊聯繫。