Newsletter
簡介「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」修正草案及不動產投資信託新制
為活絡我國不動產證券化市場，提供國內投資人多元投資管道及提升國內資產管理產業競爭力，金融監督管理委員會（下稱「金管會」）參考日本、新加坡及香港等地之不動產投資信託制度，開放不動產投資信託基金採基金架構發行，新增「不動產投資信託事業」得公開募集及私募不動產投資信託基金。對此，行政院會於民國（下同）112年10月中旬通過「證券投資信託及顧問法」部分條文修正草案，並將法案名稱修正為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」，函請立法院審議（下稱「行政院版修正草案」）。
我國於92年通過「不動產證券化條例」，為國內「不動產投資信託」（Real Estate Investment Trust, REIT）提供法源依據。根據不動產證券化條例，允許REIT採「信託架構」發行，由信託業擔任發行主體。自法制開放至今超過20年，我國不動產證券化市場的規模（無論掛牌發行額及交易量）遠不如鄰近亞洲各主要不動產證券化市場活絡，金管會參考鄰近亞洲市場（日本、新加坡及香港）均有採「基金架構」發行REIT，故研擬透過開放REIT採基金架構發行的模式，期望為國內資本市場注入新種籌資管道。
根據目前行政院版修正草案，主要修正要點包含以下面向：
一、基金架構REIT為契約型基金，由委託人（即不動產投資信託事業）與受託人（基金保管機構）簽訂信託契約，REIT投資人為該信託契約之受益人。另考量證券投資信託事業（下稱「證投信事業」）業務性質亦係以從事投資管理為主，故開放國內證投信事業得兼營不動產投資信託事業（修正草案第66條）。
二、訂定「不動產投資信託事業」設立資格條件：(一)、要求具不動產投資管理經驗之機構擔任該事業之股東，且其所認股份，合計不得少於不動產投資信託事業第一次發行股份之50%（修正草案第82條之1）。(二)、授權金管會訂定不動產投資信託事業最低實收資本額等資格條件（修正草案第67條）。(三)、要求不動產投資信託事業（含專營及兼營者）應設置獨立董事及審計委員會，並以審計委員會替代監察人（修正草案第82條之4）。
三、關於「不動產投資信託基金」之管理：(一)、不動產投資信託基金募集或私募，應經主管機關核准或向主管機關申報生效，始得為之（修正草案第49條之1）。(二)、不動產投資信託契約應記載事項（修正草案第49條之2）。(三)、REIT投資標的範圍主要包括不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等項目（但有限制基金架構REIT不得投資供居住使用之住宅，以避免對房價造成影響）；明訂REIT應至少有一定比率投資於有穩定收入之不動產或不動產相關權利，且每年分配收益應達可分配收益之一定比率。另允許REIT進行關係人交易，並輔以相關配套管理措施（修正草案第49條之3）。(四)、允許REIT向金融機構辦理借款，並授權金管會訂定REIT借款比率上限、公告方式及其他相關事項（修正草案第49條之5）。
四、強化對證券與不動產投資信託事業及證券投資顧問事業之監理，將重大違反攸關受益人或投資人權益保障之事項之罰鍰金額上限由新臺幣三百萬元提高至新臺幣一千五百萬元（修正草案第111條）。
相對於現行不動產證券化條例僅允許信託架構發行REIT，一般而言，基金架構REIT在設計上有以下特點：
一、由不動產投資信託事業擔任REIT管理機構，有利發揮管理專業：基金架構REIT將引入具不動產投資管理專業之不動產投資信託事業，有效強化管理能力（信託架構REIT是由受託機構（即信託業）為發行主體並管理運用REIT資產，囿於未必具有投資管理不動產的專業，通常會將投資管理職能委由第三方不動產管理機構辦理，從而對投資的審查更趨於嚴格保守）。
二、允許REIT進行關係人交易，有利提升REIT資產配置彈性：據悉日本、新加坡及香港等地REIT不動產之主要來源多為不動產開發商，且多與REIT管理機構屬同一集團或利害關係人，基金架構REIT將開放得進行關係人交易，以利REIT活化資產（我國現行不動產證券化條例對於REIT進行關係人交易雖無具體規範，但因REIT僅能由信託業發行，現行信託架構REIT受限於信託業法相關規定，原則無法進行利害關係人交易）。
三、藉由分離資產保管及管理責任，有利權責劃分明確：基金架構REIT將由不動產投資信託事業專責管理，REIT資產則由信託業負責保管及監督，有別於信託架構REIT係由信託業同時保管及管理運用REIT，而通常需再委任第三方不動產管理機構（例如建經公司）提供投資建議，將使管理REIT資產的權責劃分更明確。
如行政院版修正草案經正式修法通過，我國不動產證券化市場將成為：（一）依新修法由「不動產投資信託事業」募集及私募不動產投資信託基金與（二）依不動產證券化條例由受託機構（信託業）發行之不動產投資信託基金制度併行，採雙軌制方式，讓國內不動產證券化的營運架構更具彈性，新制度引進對未來國內資本市場的影響，值得持續觀察。